海外买房置业须知 海外置业的一些注意点
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海外买房置业须知 海外置业的一些注意点

出国移民qingyu2021-07-14 10:43:12900A+A-

  海外物业位置

  海外买房置业选址看似简单,但喜爱的地点与具投资价值的地点往往有差异,所以到哪里买与为何而买有着直接关系。若目的是投资,收益是首要考虑,拥有大量租客群的城市(柏林、芝加哥或多伦多等),当地物业会被看高一线;另要看租金回报、资金成本及其他次市场(如学生宿舍及老年人公寓)。若为自用(如渡假屋或退休居所)或憧憬长远升值,只要能应付持有成本,投资者大可按个人喜好选址。当然,在哪里置业涉及开支问题,住纽约的开支大于波士顿,波士顿大于孟菲斯。作决定前还要考虑入场费用,因各地的首期要求与印花税不尽相同。

海外买房置业须知 海外置业的一些注意点

  经纪

  投资者在购买海外物业时,少不免要找经纪查询详情。一个专业经纪不但能解答投资者疑问,还会对当地物业市场、购买程序与法规具备丰富认识,特别是半开放市场,如越南。信誉良好的代理公司可经由介绍或从专业协会名录中找到。

  法规

  世上只有极少数地方不欢迎海外投资者,投资者需要注意不同地方所订立的法规,尤其是物业放租,因不是每个司法管辖区允许自由出租,亦非所有物业类型可放售。举例,泰国对海外买家的限制很多,任何地产项目均不可让外国公民购买超过49%。此外,不是所有物业可享永久业权,至于已落成物业及农地,很少准许售予海外买家,例如澳洲。公寓是流行的出租方案,但被禁止在日本及巴黎营运,而很多投资热点实施租金管制,两者对租金回报有一定影响。假如收入是你的目标,应对物业所在地法规作深入调查,并持续地留意有没有变化,因法规有可能突然修改。

  按揭利息

  融资是海外置业一大难题,若资金不够充裕,交易随时告吹,因此很多时候需要在投资地申请按揭,现时环球处于低息环境,但「低」不过是相对字眼。截至二月初,一笔20年期的物业贷款,楼按利率因地区而异:日本1.46%;香港及新加坡约2.5%;加拿大3.67%;美国4.34%;泰国5.57%;越南8.89%;印尼10.10% (来自Numbeo数据)。美国息口高于加拿大,但加拿大主要城市如多伦多及温哥华征收15%海外印花税,计算未来五至十年的购买成本,实际要从多方面考虑。每当经济放缓,新兴市场通常首当其冲,试想想,越南物业价格低但利息高,若遇上跌市,风险水平大增。因此,按揭经纪有其存在价值,建议投资者找他们商量融资事宜,看看负担能力是否足够。

  保险

  海外物业与主要居所一样,皆有可能发生意外,前者的危机甚至更大,因无法天天打理。购买保险能为业主带来保障(特别是短租物业),但事先要考虑在本地,还是在物业所在地投保。两者各有优点,多数人倾向于海外为海外资产投保,但在本地投保较易理解政策内容。基本保障范围应同时涵盖物业空置时段(通常每年多于30天)与出租时段、收益损失及个人法律责任,但这亦会提高了管理费用。

  物业管理

  管理海外物业时,自然对所谓的「残酷距离」感受深刻。除了考虑目标与地点,还要想想愿意投放多少时间和心思来管理物业。若想留住租客,业主需要恒常维护物业、不时提升设备(保持出租竞争力)、遵守当地出租法规。假如能承担一点开支,聘请物管经理是好的做法。如果你的物业是伦敦豪宅,或富丽堂皇的别墅,他们收取的费用自然也不低,但长远而言还是物有所值。及

  税务

  听过死亡和缴税是无可避免吗?无论在哪里投资,总要在某个时间为物业缴税,购买海外物业时,要掌握整个交税过程,通常分阶段进行。购买时需致付的有印花税,海外买家需要缴付较高税率;出租物业要付租金收入税或物业税;出售资产则有资本增值税,视乎物业性质,住宅、商用、零售与工厦各有不同税率。澳洲、加拿大与美国拥有不同形式的资本增值税,因应持有物业年期而不同。不同国家与省份亦有其各自税率,即使欧盟成员国之间也不同。每年需缴税的总税项,长远会削弱租金回报,购买前宜计算清楚。

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