细说海外房产投资的方方面面 海外房产投资必看——对话Leo-日本房产投资分析

　　本文作者：中加达Leo

　　前几天我和同事一起拜访了一位想在日本投资房产的咨询客户；他说出了自己想把自己在福州的房产出售后获得的资金去投资日本的房产，现在还在认真分析日本房产的诸多细节。

　　首先这位客户的需求是：投资海外房产从而获取高于国内房产投资的收益。

　　首先可以肯定的说，这个客户的需求是可以通过购买日本的房产来实现的；所以我们也重点推荐了日本的房产；

　　通过与这位客户的聊天，我也看到在一些细节方面，这位客户也不是很清楚加上当前疫情不能去日本考察的情况；所以导致比较难做决定什么时候最终选定日本房产作为家庭投资的既定方向。

　　1、为什么要进行海外房产投资？

　　我觉得有2个主要方面，对外和对内的角度来看：

　　l 对外的角度是说资产配置的需求，如果高资产人士持有单一货币资产或者投资单一市场是风险比较大的，如果货币贬值或出现市场危机，资产将会开始逐步缩水。

　　l 国内经济发展后，国内手里有了闲钱想投资，但是国内投资渠道窄，互联网金融又不完善，风险高，国内房产限购，同时价格偏高，风险较大，而且起步门槛也是很高的。

　　2、为什么要选择日本房产做投资？

　　l 很多人都知道日本是全球第二大发达国家，第三大经济体，并且日本护照免签国家是最多的，达到191个，超过美国186个排名第一，所以日本的影响力还是可以的；另外我们都知道日本是旅游人口比较多的，根据日本观光厅的数据，2019年日本入境游客已达到3200万人次，随着疫情结束之后的外国游客增多，无疑会给日本短租民宿市场带来相当程度的推动作用，尤其大阪的房产具有365天民宿经营许可，将给大阪房产投资人带来稳定的收益。

　　l 核心城市的地价和房价，近年来在回暖。日本一些主要城市的涨幅尤为突出，包括东京、大阪等。大阪市区涨幅较高，很多外国投资者都寄希望于土地和资产增值。有2个在《日本经济新闻》报导过的例子在这里可以分享一下：1、在2020年12月美国黑石集团以约1100亿日元的价格收购了日本地产项目，所有这些物业都位于东京和大阪等大城市；2、就是今年7月份美国高盛将新成立商业银行部门，该部门的亚洲负责人表示，他们将瞄准不动产领域，投资额从此前的每年1000亿～1500亿日元倍增至2500亿日元（147亿人民币）规模。

　　l 第三点，我查询到一个关于日本公寓的价格数据，据日本不动产经济研究所发布的数据显示，2021年6月近畿圈新建公寓每平米单价为73.2万日元（约4.3万人民币），同比上涨14.4%。其中，大阪府为每平米83.4万日元（约4.9万人民币），同比上涨18.5%；从这一点也能看出来投资日本房产的发展趋势越来越好，从交易契税、购买成本等等方面都和日本本国居民基本没有差别，只是在首付款比例上比本地人高一点；

　　l 最后一个就是我们常说到的，日元是很好的避险货币；日本市场无论是股市、汇市还是不动产市场都是可以作为一个全球资产避风港的，这一点已经被全球资本热钱所认可。

　　3、哪些房产不建议去投资？

　　在日本的房产投资类型中，有几个类型我是不太建议客户去投资的。例如说：

　　l 旅游型地产：这里我说的旅游型地产主要是指在度假景区的，这类型的房产投资并不是说完全不好，只是相对日本房产投资可选来说，旅游型若没有涉及到包租的情况，会出现自己经营时有淡季和旺季之分；这样来看的话对投资收益具有不确定性，所以我不太建议。

　　l 商铺地产：虽然商铺的投资收益在普遍意义上也还可以，但是从投资房产在以后想要出售换手来说，商铺我个人是不建议购买的；

　　l 养老房产：正常情况下的养老类型房产都是建在山清水秀或比较偏远安静的地方，这个类型的房产周边的生活配套设施是没有像市中心地段配套好的，所以养老房产的投资升值空间比较有限；

　　从上面说到的几种不建议投资的房产来看，买房还是要买地段，还是要买商圈，还是要买周边配套；这样的投资属性才会让房产能够得到保值、升值，包括能够拿到稳定的出租收益。

　　4、为什么选择国内机构来购买？

　　首先，购房者当然可以直接去国外购买房产，亲历亲为；这个形式比较适合于那些懂语言、懂法律或比较熟悉当地的购房者；但是还是有很多的购房者对当地完全是不了解的，如果自己去购买房产的话可以说是两眼一抹黑，毕竟这些购房者是不了解当地房产的地段、房产所处的商圈情况、房子周边的配套、购房时应注意的法律及税收的地方；而通过国内中介机构来购买的话，前面说到的几种情况，作为负责任的中介机构其实在刚开始的房产立项的时候就已经过审核的，相对来说可以节省很多前期的工作量，也节省了很多的时间，这样可以在短期内挑选到比较优质的房源，尽快完成投资并拿到房产收益。

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